اسواق جو – نشرت جريدة أم القرى الرسمية في السعودية، نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت عليها، والذي يأتي بهدف تنظيم عمليات الاستملاك للعقارات الخاصة بما يحقق المصلحة العامة، ويضمن في الوقت نفسه حقوق الملاك والمتضررين وفق آليات واضحة ومعايير عادلة وشفافة.
ويشدد النظام الجديد، الذي أقرته الهيئة العامة لعقارات الدولة، على أنه لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل، وهو ما يعكس التزام الدولة بالعدالة في التعامل مع أملاك الأفراد والجهات.
ويُعرّف النظام “المصلحة العامة” بأنها كل ما يحقق نفعاً عاماً يغلب فيه مصلحة المجتمع على المصلحة الفردية، مثل مشروعات تطوير مرافق الحرمين الشريفين، وشبكات النقل والمواصلات، والطاقة، والبنية التحتية، والمشروعات الأمنية والعسكرية، أو تلك التي تُقرها أنظمة أخرى أو يصدر بشأنها قرار من مجلس الوزراء.
ومن أبرز ما يضمنه النظام الجديد أن يحصل المتضرر من نزع ملكية عقاره على تعويض عادل يُحسب بناءً على القيمة السوقية للعقار، ويُضاف إليها نسبة 20% كعوض عن نزع الملكية، بالإضافة إلى أي أضرار ناتجة عن الإجراءات.
كما ينص النظام على إمكانية التعويض بعقار بديل أو حصص في المشروع إذا وافق المالك، مع إعفائه من بعض الرسوم مثل ضريبة التصرفات العقارية ورسوم الأراضي البيضاء ضمن شروط محددة.
وفي حال وضع اليد المؤقت على العقار دون نزع الملكية، يُلزم النظام الجهة المعنية بدفع تعويض لا يقل عن أجرة المثل، ويُضاف إليها 20% كعوض عن وضع اليد المؤقت، بالإضافة إلى تعويضات عن الأضرار الناتجة.
آلية محكمة ومراقبة مؤسسية
ينشئ النظام لجنة خاصة تسمى لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت على العقارات، برئاسة محافظ الهيئة وعضوية عدد من ممثلي الوزارات ذات العلاقة، تتولى دراسة الطلبات والتحقق من استحقاق المشروع لنزع الملكية، وتوفر الميزانية أو الملاءة المالية، وعدم وجود أراضٍ حكومية بديلة.
ويُشترط أن تكون العقارات المنزوعة غير مملوكة للدولة أو أجهزتها، وألا تُتخذ إجراءات النزع إلا بعد استنفاد جميع البدائل. كما يُلزم النظام الجهة صاحبة المشروع بإعداد دراسات شاملة حول الأثر الاجتماعي والاقتصادي والأمني، وتقديم خطة زمنية واضحة.
نشر القرار وإشعار الملاك
بموجب النظام، يتم نشر قرار نزع الملكية في الجريدة الرسمية وصحف محلية وفي الوسائل الإلكترونية، كما تُبلّغ الجهة صاحبة المشروع مالكي العقارات المتأثرة وتدعوهم لتقديم مستندات الملكية خلال مدة لا تقل عن 15 يوماً.
كما تُشكَّل لجان فنية لحصر محتويات العقارات وتوثيقها بالصور والمخططات، ويتم إسناد تقييم العقارات إلى ثلاثة مقيّمين معتمدين مستقلين، ويخضع تقييمهم للمراجعة من لجنة تقييم مخصصة بالهيئة، على أن يُعتمد السعر النهائي ويُبلّغ للمالك خلال 90 يوماً.
تُحدد الهيئة -بالاتفاق مع الجهة صاحبة المشروع- موعد إخلاء العقار بعد استكمال إجراءات التعويض، وتُتيح إعادة التقدير إذا لم تُصرف التعويضات خلال ثلاث سنوات، شريطة ألا يكون التأخير بسبب المالك. كما يحق للمالك استرداد العقار إذا انتفت الحاجة إليه خلال فترة الإجراءات، بشرط إعادة التعويض واستيفاء الضوابط.
وضع اليد المؤقت… بتنظيم واضح
يسمح النظام بوضع اليد المؤقت على العقارات لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات قابلة للتمديد لمثلها، بشرط موافقة الملاك، وفي حال عدم الاتفاق يُلزم بإخلاء العقار. ويجوز في الحالات الطارئة اتخاذ قرار وضع اليد المؤقت بشكل عاجل، على أن يتم إشعار اللجنة المختصة خلال 30 يوماً.
يحظر النظام مشاركة أي شخص له مصلحة أو صلة بمالكي العقارات في إجراءات النزع أو وضع اليد المؤقت. كما يُلزم جميع العاملين في هذه الإجراءات بالحفاظ على سرية المعلومات، ويمنح المتضررين حق الاعتراض النظامي على القرارات.
وباعتماد هذا النظام، تُلغى الأنظمة السابقة ذات العلاقة، وتتولى الهيئة العامة لعقارات الدولة بالتنسيق مع وزارة الاستثمار وهيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية إعداد اللوائح التنفيذية لضمان التطبيق الفعال والمرن للنظام الجديد، الذي يُعد خطوة استراتيجية نحو تحقيق التوازن بين متطلبات التنمية وحماية الحقوق الخاصة.