عقارات

بعد أن تصدرت عناوين الصحف العالمية بوصفها مدينة “ميتة” أو عالقة في “حلقة الهلاك”، تعود سان فرانسيسكو لتفاجئ الجميع بنهضة عقارية فاخرة، مدفوعة بثروات الذكاء الاصطناعي، وفقاً لتقرير منتصف العام 2025 الصادر عن “سوذبيز إنترناشيونال ريالتي”.

ويؤكد كبير مسؤولي التسويق في الشركة، برادلي نيلسون، أن المدينة أصبحت وجهة جاذبة بسرعة لافتة، قائلاً: “إذا أراد مستثمر أو رائد أعمال أن يراهن على الذكاء الاصطناعي، فوجهته ستكون سان فرانسيسكو بلا تردد، بفضل وفرة الكفاءات التقنية في المنطقة”، بحسب ما ذكرته “بلومبرغ بيرسوتس”.

وفي عام 2024، شهدت المدينة أكبر عدد من الصفقات العقارية التي تجاوزت قيمتها 20 مليون دولار في تاريخها، من بينها صفقة شراء لورين باول جوبز لعقار فاخر بقيمة تقارب 70 مليون دولار في حي “بيليونيرز رو” الشهير.

ويضيف نيلسون: “الذكاء الاصطناعي يُنظر إليه الآن كمصدر الثروة القادم في الاقتصاد العالمي”، مشيداً بدور العمدة دانيال لوري، الذي وصفه بـ”السفير المذهل” في إعادة رسم صورة المدينة.

اللافت أن المشترين الجدد لا يكتفون بشراء العقارات الفاخرة، بل يضخون ملايين الدولارات في تجديدها، ما يعكس نية واضحة للاستقرار طويل الأمد، وليس مجرد امتلاك منازل مؤقتة.

وقال نيلسون: “في ظل تقلبات الأسواق المالية، برزت العقارات الفاخرة في 2025 كملاذ آمن دائم، والمستثمرون باتوا أكثر شراهة لاقتناص الفرص العقارية”.

نيويورك.. عودة قوية بفضل العودة للمكاتب
على الجانب الأخر، شهدت مبيعات العقارات التي تتجاوز 10 ملايين دولار في نيويورك قفزة بنسبة 115% في الربع الأول من 2025، مدفوعة بعودة الموظفين إلى المكاتب، وفقاً للتقرير ذاته. كما تشهد المدينة موجة تجديد حضري مثيرة، مع افتتاح نوادٍ خاصة ومشاريع تطوير عقاري ضخمة، أبرزها طرح بنتهاوس “كوادبلكس” في 111 ويست 57 ستريت بسعر 110 ملايين دولار.

الأثرياء الأميركيون يغزون أوروبا
من لندن إلى لشبونة، ومن باريس إلى روما، يشهد السوق العقاري الأوروبي إقبالاً غير مسبوق من المشترين الأميركيين، مدفوعاً بعوامل اقتصادية وسياسية، فضلاً عن أسعار صرف مواتية. ويقول نيلسون: “بالنسبة لكثيرين، أصبح حلم امتلاك عقار في أوروبا أقرب من أي وقت مضى.. وكأنها فرصة لا تُفوّت”.

ويضيف: “في لندن، المشترون الأميركيون هم من يبقون سوق العقارات الفاخرة صامداً، رغم الضغوط التي يواجهها السوق بشكل عام”.

تعتزم سنغافورة بناء 80 ألف منزل على الأقل عام وخاص، خلال السنوات الـ10 إلى الـ15 المقبلة، كجزء من أحدث جهود للحكومة لتلبية الطلب المتزايد على المساكن بأسعار معقولة.

وقالت هيئة إعادة التنمية العمرانية في بيان اليوم الأربعاء إنه سيتم تطوير المنازل في مناطق جديدة في جميع أنحاء الدولة المدينة، بالقرب من وسائل النقل العام وأماكن العمل، حسب وكالة بلومبرج للأنباء اليوم الأربعاء.

وأضافت أن الحكومة تهدف إلى أن يعيش 80% من أسرها على مسافة 10 دقائق سيرا على الأقدام من محطة القطار بحلول عام 2030.

ارتفعت المبيعات المؤجلة للمساكن في الولايات المتحدة خلال الشهر الماضي على خلاف التوقعات، بحسب البيانات الصادرة عن الاتحاد الوطني الأميركي للمطورين العقاريين.

وارتفع مؤشر الاتحاد الوطني للمطورين العقاريين الذي يقيس حركة المبيعات المؤجلة بنسبة 1.8% خلال مايو الماضي إلى 72.6 نقطة، بعد تراجعه بنسبة 6.1% إلى 71.3 نقطة خلال الشهر السابق عليه وفقًا للبيانات المعدلة.

وكان المحللون يتوقعون تراجع المؤشر بنسبة 0.3% مقابل تراجعه بنسبة 6.3% خلال الشهر السابق وفقًا للبيانات الأولية، وفق وكالة الأنباء الألمانية “د ب أ”.

يذكر أن المبيعات المؤجلة، هي تلك التي يتم فيها توقيع عقد ابتدائي بين الطرفين دون إتمام الصفقة، والتي تتم عادة خلال فترة من 4 إلى 6 أسابيع من توقيع العقد.

وقال لورانس يون، كبير المحللين الاقتصاديين في الاتحاد الوطني للمطورين العقاريين: “التحسن المستمر لسوق العمل مع ارتفاع الأجور ساعد سوق السكن بدرجة بسيطة.. أجر العمل بالساعة بزيد بوتيرة أسرع من ارتفاع أسعار المساكن”.

وأضاف: “ومع ذلك تعتبر تقلبات سعر فائدة التمويل العقاري المحرك الرئيسي لقرارات شراء مسكن ويؤثر على القدرة على تحمل تكلفة المسكن أكثر من زيادة الأجور”.

وأظهر تقرير منفصل أصدرته وزارة التجارة أمس تراجعًا ملحوظًا في مبيعات المنازل الجديدة في الولايات المتحدة خلال الشهر الماضي.

وذكرت الوزارة أن مبيعات المنازل الجديدة خلال الشهر الماضي انخفضت بنسبة 13.7% لتصل إلى ما يعادل 623 ألف وحدة سنويًا، بعد ارتفاعها بنسبة 9.6% لتصل إلى ما يعادل 722 ألف وحدة سنويًا في أبريل وفقًا للبيانات المعدلة.

وكان المحللون يتوقعون انخفاض مبيعات المنازل الجديدة بنسبة 7.1% إلى ما يعادل 690 ألف وحدة سنويًا مقابل 743 ألف وحدة خلال أبريل وفقًا للبيانات الأولية.

حذّر رجل الأعمال المصري نجيب ساويرس من احتمالية حدوث فقاعة عقارية في مصر، مضيفاً أن استمرار معدلات الفائدة المرتفعة يزيد خطورة هذا السيناريو.

وفي حوار مع برنامج «كلام بيزنس» على موقع CNN الاقتصادية، قال ساويرس إنه رغم هذه المخاطر، يرى المصريون العقارات ملاذاً آمناً للاستثمار ووسيلة للتحوّط.

وأوضح ساويرس: «الناس في مصر يرون أن العقارات استثمار آمن، لكن المشكلة أن المطورين يعطون خططاً لدفعات على مدى 12 عاماً وما إلى ذلك دون التفكير في كيفية دفع المستهلك هذه المبالغ بعد 12 عاماً وكيف سيدبر هذه الأموال».

وقال ساويرس إن ارتفاع أسعار الفائدة، التي يحددها البنك المركزي المصري، يسهم في زيادة تكاليف التمويل للمطورين العقاريين، ما قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات.

«هذا الموضوع سيشكّل كارثة إذا حدث لأننا اليوم نتحدث عن فائدة بـ30 في المئة يدفعها المستهلك، ما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، فإذاً هناك مخاطرة كبيرة في ذلك».

يُذكر أن الفقاعة العقارية تؤدي إلى ارتفاع في أسعار العقارات بناءً على توقعات المستثمرين والمضاربين بأن الأسعار ستستمر في الارتفاع.. عندما تنفجر الفقاعة، قد تنخفض أسعار العقارات بشكلٍ حاد.

يشهد القطاع العقاري المصري توسعاً هائلاً منذ تحرير سعر الصرف في 2016، حيث أصبح العقار ملاذاً شعبياً للمدخرات، خاصة بعد تراجع قيمة الجنيه.

بلغ إجمالي مساحة الأبنية المرخصة في المملكة خلال الثلث الأول من العام الحالي 2025 ما مساحته 3.032 مليون متر مربع، مقارنة مع 2.530 مليون متر مربع لنفس الفترة من العام الماضي، بارتفاع نسبته 19.8 بالمئة.

وحسب التقرير الشهري لدائرة الإحصاءات العامة للنشاط العمراني ورخص الأبنية في المملكة، اليوم الثلاثاء، بلغ إجمالي عدد رخص الأبنية الصادرة في المملكة 7253 رخصة خلال الثلث الأول من العام الحالي، مقارنة مع 6730 رخصة خلال نفس الفترة من العام الماضي، بارتفاع نسبته 7.8 بالمئة.

وعلى صعيد أغراض الترخيص، فقد بلغت المساحات المرخصة للأغراض السكنية في الثلث الأول لهذا العام 2.243 مليون متر مربع، مقارنة مع 2.027 مليون متر مربع خلال نفس الفترة من العام الماضي، بارتفاع نسبته 10.7 بالمئة، في حين بلغت مساحة الأبنية المرخصة للأغراض غير السكنية نحو 789 ألف متر مربع، مقارنة مع نحو 503 آلاف متر مربع خلال نفس الفترة من العام الماضي، بارتفاع نسبته 56.9 بالمئة.

وشكلت مساحة الأبنية المرخصة للأغراض السكنية ما نسبته 74 بالمئة من إجمالي مساحة الأبنية المرخصة، و26 بالمئة للأغراض غير السكنية.

وعلى مستوى الأقاليم، استحوذ إقليم الوسط على 27 بالمئة من إجمالي مساحة الأبنية المرخصة في المملكة، بارتفاع نسبته 6.4 بالمئة، في حين بلغت حصة إقليم الشمال ما نسبته 19.6 بالمئة، بانخفاض نسبته 16.9 بالمئة، وإقليم الجنوب ما نسبته 8.4 بالمئة، بانخفاض نسبته 3.4 بالمئة.

أما بالنسبة للتوزيع النسبي للمساحات المرخصة للأغراض السكنية حسب عدد السكان في المحافظات، فقد سجلت محافظة جرش أعلى نسبة، إذ بلغت 14 بالمئة، وبمساحة مقدارها 0.262 متر مربع لكل فرد، فيما سجلت محافظة المفرق أقل نسبة من حصة الفرد للمساحات السكنية الجديدة المرخصة، حيث بلغت 3.3 بالمئة، وبمساحة مقدارها 0.061 متر مربع لكل فرد في فترة الثلث الأول.

وشكلت المساحة المرخصة للأبنية الجديدة والإضافات على الأبنية القائمة ما نسبته 64.9 بالمئة من إجمالي مساحة الأبنية المرخصة خلال الثلث الأول من عام 2025، في حين شكلت المساحة المرخصة للأبنية القائمة ما نسبته 35.1 بالمئة.

وبلغ إجمالي مساحة الأبنية المرخصة للأبنية الجديدة والإضافات على الأبنية القائمة نحو 1.967 مليون متر مربع، مقابل نحو 1.619 مليون متر مربع خلال نفس الفترة من العام الماضي، بارتفاع نسبته 21.5 بالمئة.

«ضحايا عقود شراء العقارات في عام 2024»، هو عنوان لصفحة على أحد مواقع التواصل الاجتماعي في مصر، يحتج أعضاؤها على تطورات المشهد العقاري الحالي في مصر ويرون أن زيادة فترات التقسيط التي وصلت إلى 12 عاماً أضرت باستثماراتهم.
يتكرر المشهد بشكل مختلف، فالعديد من أصحاب الوحدات السكنية يعرضون بيعها دون أي ربح مقابل التخلص من مسؤوليات الأقساط التي يتعثرون في تسديدها.

هادي فتحي، المثمن والمطور العقاري يعود إلى جذور الأزمة لشرح معضلتها، ويوضح، في اتصال مع CNN الاقتصادية، أن الأزمة تعود إلى الربع الأخير من 2023 والربع الأول من عام 2024 عندما وصل سعر الدولار في السوق الموازية إلى 72 جنيهاً، وهو ما دفع المطورين العقاريين إلى تقييم الدولار بمئة جنيه وهو ما أدى إلى صعود كبير في أسعار العقارات، ويضيف فتحي أن هذا الاضطراب المرتبط بسعر الصرف أدى كذلك لفتح شهية صغار المستثمرين أو «صائدي الفرص» حسب وصفه لشراء العقارات بالتقسيط دون امتلاكهم الملاءة المالية التي تمكنهم من تسديد الالتزامات.
هذا الوضع ينطبق على ليلى التي تقيم في إحدى القرى المحيطة بالجيزة وقامت بالتعاقد على شراء منزلين بحديقة لدى أحد أكبر المطورين العقاريين وتحاول اليوم بيعها لعدم توفر السيولة اللازمة لدفع الأقساط.

قالت ليلى، في اتصال مع CNN الاقتصادية «لقد تعاقدت في فبراير شباط 2024 وكنت أمتلك مقدم الحجز وثلاثة أقساط فقط.. واليوم أعجز عن التسديد أو البيع أو استرداد المبالغ التي قمت بدفعها».

تنص أغلب عقود المطورين العقاريين على خسارة المشتري نسبة من إجمالي ثمن الوحدة محل التعاقد حال التراجع عن الشراء وتبلغ هذه النسبة «نحو 10 في المئة في أغلب العقود ويرد لهم ما تبقى بنفس الطريقة التي سددوا بها، أي على دفعات» بحسب فتحي.. وهو ما يعني أن المتراجعين عن الشراء سيخسرون «أغلب ما قاموا بدفعه لأنهم صائدو فرص وليسوا مستثمرين».
توجه الكثير من المصريين في شهور الأزمة التي سبقت تعويم الجنيه المصري في مارس آذار 2024 إلى شراء العقارات لصعوبة التحوط بالدولار الأميركي بسبب شحه وتجنب التحوط بالذهب بين ديسمبر كانون الأول 2023 وفبراير شباط 2024 بسبب تثمينه بأعلى من قيمته لارتباطه بما عرف وقتها «بدولار الصاغة» والذي كان يتسبب في بيع كل غرام من الذهب بأسعار تسبب خسارة من يستثمر فيه.
أضاف فتحي أنه بعد التعويم وتحرك الدولار عند نطاق 50 جنيهاً لم يتمكن المطورون من تخفيض الأسعار وهو ما دفعهم إلى زيادة مدة الأقساط إلى 12 عاماً بدلاً من 6 أو 8 سنوات لجذب مشترين جدد وهو ما يعني عدم إمكانية من قاموا بالشراء بنظام التقسيط على 6 أو 8 سنوات بالبيع لأنهم يفقدون ميزة طول المدة التي يقدمها المطورون، إذ تقل قيمة القسط في السنوات الأخيرة.
عمرو رشدي، الذي يعمل في التجارة والذي -بحسب قوله- لا يعاني مشكلة في السداد يقع في المأزق نفسه، فهو لا يستطيع «بيع الورقة» وهو مصطلح شائع في سوق العقارات في مصر المقصود به شراء وحدة سكنية بالتقسيط بعيدة التسليم ثم بيع العقد لمستفيد آخر بسعر أعلى من المبلغ الذي قام بدفعه.
في النهاية، المتعسرون من أصحاب هذه العقود ليسوا مهددين بالحبس بسبب الشيكات التي قاموا بتوقيعها إلحاقاً بالعقود ولكنهم سيخسرون جزءاً كبيراً من المبالغ التي قاموا بتسديدها بسبب صرامة العقود.

سجل عدد المنازل الجديدة في ألمانيا تراجعا بنسبة 14.4 بالمئة العام الماضي، بحسب بيانات مكتب الإحصاء الاتحادي.

وأرجع المكتب في فيسبادن الجمعة التراجع إلى الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة وتكاليف البناء.

وبحسب بيانات المكتب، تم العام الماضي بناء 251 ألفا و900 منزل جديد في جميع أنحاء ألمانيا، بتراجع قدره 42 ألفا و500 منزل عن العام السابق عليه.

وأضاف المكتب: “كان هذا أول انخفاض كبير بعد أن بلغ عدد المنازل الجديدة مكتملة البناء 294 ألف منزل في كل من الأعوام 2021 و2023”.