عقارات

وقال زورين بارتول، وكيل “وزارة الإسكان”: “تظهر استطلاعات الرأي في القطاع أن زمن العصر الجليدي قد ولى وأن مرحلة ذوبان الجليد قد بدأت. إننا نسجل ارتفاعاً في أعداد تراخيص البناء منذ عدة أشهر، كما عادت الروح المعنوية في قطاع البناء لتصبح أكثر تفاؤلاً، كما أن الاستثمارات آخذة في الارتفاع”.

وتم دعم معظم الوحدات السكنية عبر برنامج “البناء الجديد الصديق للمناخ”، حيث يمكن للمستثمرين والجمعيات التعاونية والشركات والأفراد الحصول على قروض ميسرة من بنك الائتمان لإعادة الإعمار “كيه إف دبليو” المملوك للدولة لبناء مساكن صديقة للمناخ وموفرة للطاقة، بينما تحصل البلديات على منح مالية. وتم تحسين شروط الفائدة في سبتمبر/أيلول الماضي، ليبلغ إجمالي الوحدات المدعومة 36 ألفاً و747 وحدة، مع التزامات مالية بلغت نحو 4.5 مليار يورو.

كما تم بناء ما يقرب من 14 ألف وحدة سكنية ضمن برنامج “إي إتش 55” الذي أُعيد تفعيله في منتصف ديسمبر/كانون الأول الماضي. ويقدم هذا البرنامج قروضاً مخفضة للمباني التي تلتزم بمعيار محدد لكفاءة الطاقة، وتعتمد بنسبة كبيرة على الطاقة المتجددة.

في المقابل، شهد برنامج “الشباب يشترون القديم” إقبالاً ضعيفاً حتى الآن، وهو البرنامج المخصص لدعم الأسر المعيلة عند شراء منزل يحتاج إلى ترميم؛ حيث لم يتم منح سوى 690 موافقة دعم.

كذلك، كان الطلب شبه معدوم على البرنامج الذي يدعم الأفراد في شراء حصص في الجمعيات التعاونية السكنية للسكن فيها بأنفسهم. وبناءً على ذلك، قامت الحكومة الفيدرالية هذا الأسبوع بتحسين شروط الدعم الخاصة بهذا البرنامج لتشجيع الإقبال عليه.

“لا تفعلوا شيئاً”

قال عمرو أديب إن العام 2026 يتطلب تروّياً، مضيفًا: “نصيحتي للناس هذه السنة: لا تفعلوا شيئاً. لا تشتروا ولا تبيعوا متعجلين. كونوا حذرين”.

أوضح أنه لا يتحدث فقط عن مصر، بل عن موجة عالمية من الضبابية، مستشهداً بما حدث في الذهب مؤخراً (هبوط حاد بعد موجة صعود) وما قد يترتب على أزمات السيولة لدى المضاربين.

وانتقد ثقافة “الدخول والخروج السريع” في الذهب والعقار، مؤكّداً أن الذهب أصل/عملة للتحوّط لا أداة للكسب السريع، وأن اختيار الشركة الموثوقة شرطٌ عند شراء العقار، ويفضَّل الاقتناء “بمفتاحه” ومن جهة مضمونة.

لفت إلى أن الواقع في السوق المصرية يظهر صعوبةً نسبية في بيع الوحدات والحصول على أسعار مماثلة للعام الماضي لدى بعض المُلّاك، مع ملاحظة أن زمن البيع طال وأن وحدات تعود غير مبيعة، داعياً إلى التريث، دراسة البدائل، وعدم الانجرار وراء الذعر.

أسعار العقارات لن تتراجع

من جانبه، أكد رئيس مجموعة طلعت مصطفى “TMG” هشام طلعت مصطفى، أن ما يُتداول عن هبوط أسعار العقار في مصر “غير صحيح”، موضحاً أن التسعير محكوم بتكلفة حقيقية (أراضٍ، مواد بناء، تمويل، تشغيل) وأن هوامش الربح محدودة لدى المطوّرين، وبالتالي لا أساس لخفض عام للأسعار.

وأشار إلى أن الوحدات الجاهزة لا تنخفض أسعارها لأن تكلفة الإحلال اليوم أعلى بكثير: “أسعار الحديد والأسمنت ارتفعت، وكثير من المدخلات مرتبطة بالبترول. من يمتلك وحدة جاهزة لن يجد بديلاً مماثلاً بسعر أقل”.

عن السوق الثانوية (الريسيل)، فرّق طلعت مصطفى، بين الجاهز وبين تنازلات على عقود طويلة الأجل؛ فالأخير سوق استثماري قد يتنازل فيه البعض عمّا دفعه ويُكمل المشتري الجديد مع المطور، لكن المؤشرات اليومية لدى الشركة تظهر أن نشاط الريسيل في اتجاهٍ تصاعدي لا هبوطي.

وعرض أرقام أداء، قائلاً: “مبيعات يناير 2026 لدى المجموعة تجاوزت 13 مليار جنيه، مع نسبة تحصيل على المحفظة القائمة نحو 99.4%، مشيراً كذلك إلى مشروعات بيعت خلال 24 ساعة وإقبال “غير طبيعي” على طرح في شرم الشيخ.

عن خصوصية السوق المصرية، قال إن رسومات تاريخية لدى الشركة عبر 50 عاماً تُظهر أن العقار لا ينخفض وأن عوائده تفوقت على تحرّكات الدولار، مضيفًا أن التركيبة السكانية (نحو 65% من السكان بين 0–30 عامًا وقرابة مليون زيجة سنوياً) تولّد طلباً سنوياً يُقدَّر بنحو 800–900 ألف وحدة، منها 150–200 ألف لشريحة القادرين، ما يعني أن الطلب يسبق المعروض لعقود.

وأكد أن العقار في مصر مخزنٌ للقيمة وأن الاتجاه العام صعودي طالما أن مدخلات الإنتاج في ارتفاع والطلب هيكلي.

رؤيتين مهنيتين

يعكس النقاش رؤيتين مهنيتين لمرحلة يُخيّم عليها قدرٌ من عدم اليقين العالمي، وفيما توجد رؤية حذرة تضع سلامة قرار المشتري الفرد في المقام الأول وتوصي بالتريّث خلال 2026، خاصة لمن لا يمتلك حاجة ملحّة للشراء أو لا يملك تصوّرًا واضحًا لمخاطر السيولة والتسعير.

فيما توجد رؤية قطاعية تستند إلى تكاليف إنتاج متصاعدة وطلب ديموغرافي هيكلي، وترى أن أسعار الوحدات الجاهزة محميةٌ بالتكلفة وأن السوق الثانوية نشطة لدى المطورين الكبار، مع أداء مبيعات وتحصيل قويين وفق ما عرضه المطوّر.

وبين الرؤيتين، يبدو أن طبيعة هدف المشتري، سواء سكن أو ادخار طويل الأجل أو استثمار قصير الأجل، وقدراته على تحمّل المخاطر والسيولة، إضافةً إلى اختيار المطور ونوع المنتج (جاهز/قيد التطوير)، ستظل عوامل حاسمة في القرار، على أن يبقى التحقق من البيانات وتقييم البدائل وإدارة التوقيت أدواتٍ لازمة لأي خطوة خلال العام.

اليوم، مع تغير سعر الصرف وارتفاع التضخم العقاري، نفس الحد يُعادل نحو 16 مليون جنيه، أي أكثر من ضعف حد الإعفاء الأصلي. هذه الفجوة بين القيمة الحقيقية للأسعار وسقف الإعفاء القانوني هي التي دفعت صناع القرار لإعادة النظر في القانون لمواكبته للواقع الحالي.

الإسكان الاجتماعي ومعضلة القيمة السوقية

حتى وحدات الإسكان الاجتماعي المدعوم حكومياً والمعفاة أصلاً من الضريبة تواجه تحديات في حساب القيمة السوقية. الدولة تتحمل حوالي 60% من تكلفة الوحدة، وتقدم دعماً يصل إلى 120 ألف جنيه مع تقسيط طويل الأجل يصل إلى 20 عاماً بفائدة مدعومة.

مع ارتفاع الأسعار منذ عام 2022، قد تتجاوز القيمة السوقية الفعلية لهذه الوحدات مليوني جنيه، ما يعني أنه لو خضعت للضريبة، سيُنظر إليها على أنها سكن مرتفع القيمة، رغم كونها موجّهة لذوي الدخل المحدود.

ارتفاع الأسعار وتحول العقار إلى أداة تحوط

منذ عام 2022، تحوّل العقار في مصر إلى أداة تحوط استثمارية، مع ارتفاع المبيعات إلى مستويات تريليونية، وتصاعد الأسعار بشكل قياسي.

ويجعل هذا التغير في السوق من الضروري تعديل حد الإعفاء ليواكب الواقع الاقتصادي والمعيشي.

حل مقترح من الخبراء

يرى خبراء الاقتصاد أن الحل الأكثر عدالة يكمن في اعتماد ضريبة تصاعدية ترتفع مع تعدد الوحدات العقارية، بينما يتم إعفاء السكن الأساسي لأصحاب الدخل المحدود.

الفوائد المتوقعة من هذا النظام هي عدالة ضريبية أكبر، وتحريك الثروة العقارية الراكدة.

وتشمل الفوائد المتوقعة تشجيع استغلال الوحدات المغلقة وزيادة الحصيلة الضريبية دون ظلم السكن الأساسي.

ويعكس قرار “مجلس الشيوخ”، رغم الجدل، محاولة تحديث قانون الضريبة العقارية لمواكبة السوق الحالية.

وأضاف: “تنسجم هذه البوابة مع طموحات وأهداف إستراتيجية السجل العقاري “أسهل” التي تركز على تطوير حلول رقمية مصممة خصيصًا لتلبية احتياجات القطاع الخاص، وتمكين المنشآت من إدارة الأصول العقارية والحقوق والتصرفات من خلال بيئة متكاملة وآمنة تقنيًا، مدعومة بخدمات مبتكرة وتقارير تحليلية عالية المستوى”.

وتوفر بوابة السجل العقاري أعمال حزمة من الخدمات تشمل: إدارة الحقوق والتصرفات العقارية، وسجل العمليات، والخرائط التفاعلية، والاطلاع على الوثائق الرسمية، وخدمات الربط مع الأنظمة الداخلية للمنشآت، وإدارة الحسابات والتفويضات، إضافة إلى خدمة الفوترة والمدفوعات الإلكترونية، ومدراء علاقات مخصصين لدعم احتياجات كل جهة مستفيدة.

ويُمثل إطلاق البوابة خطوة نوعية في مسار التحول الرقمي للسجل العقاري، ويعزز من مكانته بوصفه شريكًا موثوقاً في تطوير بيئة عقارية متكاملة، تواكب تطلعات رؤية المملكة 2030 نحو الشفافية، والكفاءة، والاستدامة.

ويحاول ترامب والبيت الأبيض إظهار استجابتهما لمخاوف الناخبين بشأن القدرة على تحمل التكاليف قبيل انتخابات التجديد النصفي في نوفمبر/تشرين الثاني المقبل.

وكان ترامب قد صرح الشهر الماضي أنه يعتزم الكشف عن إصلاحات في قطاع الإسكان.

وقال يوم الأربعاء إنه يريد منع المستثمرين المؤسسيين من شراء المنازل.

وبعد هذه المشاورات، تعد البلدية بتقديم “تقرير مفصل يُبيّن المشاكل المتكررة والمجالات التي تتطلب إجراءات” لتوجيه “سياسات عامة تهدف إلى مكافحة هذه الممارسات التعسفية”، وسيتم نشر تفاصيل هذه المشاورات.

وأضاف البيان: “منذ الأسبوع الأول لتوليه منصبه، يعتزم رئيس البلدية ممداني أن يُظهر بوضوح أن مستأجري مدينة نيويورك بات لديهم حليف في المجلس البلدي”.

وكان زهران ممداني، العضو في حركة الاشتراكيين الديمقراطيين الأميركيين (DSA) الصغيرة، قد وعد بأن يمارس مهامه في رئاسة البلدية “على نهج اليسار”، وتعهد خلال حملته الانتخابية بتجميد إيجارات أكثر من مليون شقة وبناء 200 ألف وحدة سكنية بأسعار معقولة.