اسواق جو – لم يعد امتلاك شقة سكنية في مصر حلماً مؤجلاً فحسب، بل بات بالنسبة لكثيرين سراباً بعيد المنال. فبين أسعار تقفز إلى مستويات غير مسبوقة، وأنظمة تقسيط طويلة بفوائد كبيرة، يجد البعض أنفسهم خارج السوق الذي يهيمن عليه من يملك القدرة على الدفع أكثر.
ورغم استقرار سعر صرف الدولار رسمياً قرب 47.5 جنيه بعد سنوات من التقلبات الحادة، لم ينعكس ذلك على أسعار العقارات، التي واصلت صعودها بوتيرة صادمة.
أرقام تصدم السوق
اليوم، لم تعد الأسعار مجرد أرقام على الورق، بل واقعاً يومياً يواجه الباحثين عن سكن. فقد تجاوز سعر غرفة واحدة في بعض المشروعات الجديدة 9 ملايين جنيه، فيما شقة ثلاث غرف في مناطق مثل السادس من أكتوبر، والشيخ زايد، والقاهرة الجديدة، والشروق، يتراوح سعرها بين 10 و20 مليون جنيه.
حتى مشروعات الإسكان الحكومية قفزت أسعارها إلى ما يتجاوز 5 ملايين جنيه للشقة، وفقاً للموقع والتميز. وللمرة الأولى، تطرح أغلب المشروعات الجديدة وحدات “ستوديو” على نمط دبي، بأسعار بين 3 و5 ملايين جنيه. هذه القفزات غير المسبوقة تعكس تحولاً هيكلياً في سوق العقارات، لا مجرد موجة ارتفاع عابرة.
من الدولار إلى الفقاعة السعرية
يرجع جزء كبير من هذه الأسعار إلى فترة عدم الاستقرار الحاد في سعر الصرف، عندما تجاوز الدولار 65 جنيهاً في السوق السوداء. آنذاك، اندفعت شركات التطوير العقاري لإطلاق مشروعات ضخمة بأسعار تحوطية مرتفعة، لم تُصمم للمواطن العادي، بل لشريحة محدودة تضم الأثرياء جداً، وحائزي الدولار، ومن يستطيع الدفع بأي ثمن.
لكن اللافت أن الأسعار لم تتراجع حتى بعد استقرار الدولار واختفاء السوق الموازية تماماً، لتتحول المستويات المرتفعة إلى أمر واقع.
السداد الطويل.. الحل أم الفخ؟
في مواجهة ضعف القدرة الشرائية، لجأ المطورون إلى فترات سداد غير مسبوقة، وصلت في بعض المشروعات إلى 12 عاماً. غير أن هذا الحل يحمل في طياته تكلفة خفية ضخمة.
رجل الأعمال نجيب ساويرس سبق أن دق ناقوس الخطر، واصفاً أنظمة السداد الطويلة بأنها كابوس حقيقي، مشيراً إلى أن فترات التقسيط التي تمتد 12 عاماً وبفوائد تصل إلى 25% تجعل نحو 70% من سعر الوحدة أقساط فوائد فقط، وليس قيمة عقارية حقيقية.
تباطؤ المبيعات وجرس إنذار
التحذيرات لم تعد نظرية؛ فقد أكد الخبير الاقتصادي هاني جنينة في مقابلة سابقة مع “العربية Business” أن السوق يشهد تباطؤاً عنيفاً في المبيعات، وهو ما تقره جميع شركات التطوير العقاري.
وأوضح جنينة أن أسعار العقارات أصبحت غير منطقية؛ حيث تكلفة الأرض وحدها باتت تمثل 50% إلى 60% من إجمالي التكلفة، مقارنة بنحو 30% فقط في السابق.
ومع ارتفاع أسعار الفائدة، يتحمل العميل عند التقسيط لسنوات طويلة فوائد مرتفعة للغاية، مما يجعله يدفع في النهاية مبالغ وهمية لكل متر مربع.
تتكرر الصورة نفسها في القاهرة الجديدة، والشروق، والسادس من أكتوبر، وتمتد إلى الساحل الشمالي، ورأس الحكمة، والغردقة، وشرم الشيخ. ورغم تباطؤ الطلب الحقيقي، ما زال ملايين المصريين يتلقون يومياً آلاف المكالمات التسويقية لشراء وحدات بأسعار ضخمة.
